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Mietzahlung trotz Zwangsschließung wegen Corona?

14.10.2020 – Ein Gewerbemieter muss in der Regel auch dann Miete zahlen, wenn er seine Geschäftsräume wegen der Covid-19-Pandemie und einer entsprechenden behördlichen Anweisung nicht nutzen darf. Das hat das Landgericht Heidelberg mit Urteil vom 30. Juli 2020 entschieden (5 O 66/20).

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Der Entscheidung lag der Fall eines Mieters gewerblicher Räume zugrunde, der seinen Laden wegen der Corona-Pandemie auf behördliche Anweisung hin für mehr als vier Wochen schließen musste. Er stellte daraufhin die Mietzahlung ein.

Keine mangelhafte Mietsache

Das hielt sein Vermieter für ungerechtfertigt. Nach einer erfolglosen Mahnung zog er daher vor Gericht. Mit Erfolg. Das Heidelberger Landgericht gab der Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete statt.

Nach Ansicht der Richter fällt die Anordnung der Behörde, das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend schließen zu müssen, in den Risikobereich des beklagten Mieters. Dieser kann sich nämlich nicht auf einen Mietmangel im Sinne von § 536 Absatz 1 BGB berufen.

Denn die Mietsache an sich war durch die zwangsweise Schließung nicht mangelhaft. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Räume zum Beispiel aus hygienischen Gründen hätten geschlossen werden müssen. Diese hätte dann der Vermieter zu vertreten.

Bindung an den Mietvertrag

Es liege auch kein sogenannter Fall der Unmöglichkeit für den Kläger im Sinne von § 275 Absatz 1BGB vor. Denn dann wäre die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung der Miete gemäß § 326 Absatz 1 BGB tatsächlich entfallen.

Von einer Unmöglichkeit der Nutzung könne aber nur dann ausgegangen werden, wenn sie auf eine mangelhafte Beschaffenheit der gemieteten Räume zurückzuführen ist. Davon könne in dem entschiedenen Fall nicht ausgegangen werden.

Der Mieter könne von dem Vermieter auch keine Vertragsanpassung gemäß § 313 Absatz 1 BGB wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen.

Denn angesichts des relativ kurzen Zeitraums der Zwangsschließung des Geschäfts sei der Beklagte auch unter Berücksichtigung der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung unverändert an den Mietvertrag und die damit verbundene Frist zur Mietzahlung gebunden.

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