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Wo sich Neubauten lohnen und wo Bestand günstiger ist

14.8.2019 – Der Preisunterschied zwischen neuen Wohnungen und gebrauchten Objekten ist je nach Stadt und Region sehr unterschiedlich. Mit der größten Differenz müssen Käufer in Stuttgart und im oberbayerischen Landkreis Miesbach rechnen. Das zeigt der „Wohnatlas 2019“ der Postbank.

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Neubau oder Bestandsimmobilie, was rechnet sich für Interessenten in welchen Regionen in Deutschland? Dieser Frage ging die Deutsche Postbank AG in einem weiteren Teil ihres „Wohnatlas 2019“ nach.

Für die Antworten hat das Finanzinstitut jetzt aktuelle Berechnungen vorgelegt. Die Auswertung für den Wohnatlas erstellte die Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die Immobilien-Preisentwicklung in 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Studienreihe Wohnatlas

Der Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Im März hatte die Postbank einen Marktüberblick der Quadratmeterpreise „gebrauchter“ Eigentumswohnungen im Jahr 2018 mit Vergleich zum Vorjahr veröffentlicht (VersicherungsJournal 12.3.2019).

Es folgte eine Untersuchung, in welchen Regionen Eigentümer bis 2030 mit Wertsteigerungen rechnen können und wo Verluste drohen (17.4.2019). Außerdem analysierte das Geldinstitut, wo das Kaufen von eigenen vier Wänden günstiger ist und wo sich Mieten rechnet (26.6.2019).

Wo Neubauten deutlich teurer sind

Die aktuelle Auswertung zu Neubau oder gebrauchter Immobilie basiert auf einer Modellrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Als neue Objekte gelten dabei alle Immobilien, die zwischen den Jahren 2015 und 2018 fertiggestellt worden sind.

In der Region Leipzig, im Harz, in einigen Feriengebieten und in den sieben größten Städten Deutschlands sowie in ihrem Umland sind Neubauten deutlich teurer als Bestandsimmobilien.

Ein Beispiel: Ein Quadratmeter einer gebrauchten Wohnung im mittleren Preissegment kostet im Landkreis Leipzig 1.144 Euro, in einem Neubau dagegen 3.300 Euro. „Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung würde sich die Kaufpreisdifferenz ohne Nebenkosten auf mehr als 150.000 Euro summieren“, rechnen die Autoren der Auswertung vor.

Die höchste Differenz ergibt sich nach der Analyse aber für den Landkreis Miesbach in Oberbayern, in dem Schlier- und Tegernsee liegen und der eine Dreiviertelstunde von München entfernt ist. Hier beträgt der Preisunterschied sogar knapp 200.000 Euro.

Stuttgart weist höchste Preisunterschiede auf

Bei den sieben größten Städten weist Stuttgart den höchsten Preisunterschied auf. Hier beträgt die Differenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie rund 165.000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Es folgt Düsseldorf mit einer Kaufpreis-Differenz von 142.422 Euro.

Relativ gering fällt der Unterschied für München mit knapp 89.000 Euro und Hamburg (knapp 53.000 Euro) aus. Allerdings liegt die bayerische Metropole bei den Quadratmeter-Preisen für Neubau und gebrauchte Wohnung bereits vorne im Preisranking.

Preisdifferenz zwischen Neu- und Bestandsbau für 70-qm-Wohnungen* in sieben Großstädten

Stadt

Bestand

Neubau

Kaufpreis-Differenz

Stuttgart

4.040,82

6.400,00

165.142,60

Düsseldorf

3.452,38

5.486,98

142.422,00

Frankfurt a. Main

4.637,30

6.381,61

122.101,70

Berlin

3.928,57

5.583,27

115.829,00

Köln

3.412,70

4.988,22

110.286,40

München

6.980,00

8.249,42

88.859,40

Hamburg

4.107,14

4.862,50

52.875,20

Top- und Flop-Kreise in Deutschland

Anders sieht es in den verschiedenen Kreisen aus: Im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm errechnet sich für die 70-Quardatmeter-Wohnung ein Preisunterschied von 49.000 Euro. Für den Landkreis Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern mit der Urlaubsinsel Usedom sind es etwas mehr als 30.000 Euro.

Am niedrigsten sind die Differenzen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Neubau verglichen mit einer Bestandsimmobilie in den Landkreisen Rostock (7.500 Euro), Wittmund (9.000) und Leer (11.000).

Kreise mit der höchsten und der niedrigsten Kaufpreisdifferenz zwischen Neu- und Bestandsbau*

Hochpreisige Kreise

Kaufpreisdifferenz

Günstigste Kreise

Kaufpreisdifferenz

Miesbach

199.218,60

Kreis Rostock

7.502,59

Stuttgart

165.142,60

Wittmund

8.944,60

Wilhelmshaven

160.997,90

Leer

11.010,30

Essen

152.972,40

Aurich

16.698,50

Nordsachsen

152.419,40

Cloppenburg

21.623,00

Leipzig

150.920,00

Vorpommern-Greifswald

30.104,20

Meißen

150.546,90

Vechta

33.563,60

Krefeld

148.216,60

Erding

33.675,60

Ludwigslust-Parchim

147.128,10

Merzig-Wadern

40.555,20

Erlangen

146.819,40

Havelland

40.961,2

„Je geringer die Preisdifferenz ist, desto intensiver sollten sich potenzielle Käufer mit einer Neubauwohnung befassen, auch wenn die Anschaffungskosten erstmal höher sind“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft der Postbank. „Denn ein Neubau bietet große Vorteile: eine höhere Energieeffizienz, eine moderne Ausstattung und eine längere Gewährleistung bei Mängeln am Bau.“