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Gewerbemietvertrag: Wer die Bewachungskosten übernehmen muss

23.6.2022 – Auf der Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung dürfen Kosten der Bewachung eines Geschäftsgebäudes als Betriebskosten in vollem Umfang auf die Gewerbemieter umgelegt werden. Das hat das Kammergericht Berlin mit Beschluss vom 2. Mai 2022 entschieden (8 U 90/21).

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Der Entscheidung lag die Klage eines Inhabers einer Orthopädiepraxis zugrunde, der Räume in einem Ärztehaus gemietet hatte. Wirklich glücklich war der Kläger mit dem Mietverhältnis jedoch nicht. Denn die Betriebskosten-Abrechnung sah allein für ihn für die Jahre 2014 bis 2016 eine Beteiligung an den Kosten einer Rund-um-die-Uhr-Überwachung des Gebäudes in Höhe von fast 74.000 Euro vor.

Vorwurf der Intransparenz

Der entsprechenden Forderung des Vermieters war er zwar zunächst nachgekommen. Mit dem Argument, dass die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel zu den Bewachungskosten intransparent und somit unwirksam sei, forderte er den Betrag jedoch zurück.

Denn die Höhe der Kosten sei für ihn als durchschnittlichen Gewerbemieter bei Vertragsabschluss auch nicht ansatzweise überschau- und kalkulierbar gewesen.

Die Überwachung des gesamten Objekts rund um die Uhr verschlinge mittlerweile mehr als 200.000 Euro pro Jahr. Sie könne daher nicht im Interesse der Mieter liegen, zumal diese größtenteils über einen eigenen Wachschutz mit Alarmaufschaltung verfügen würden.

Diese Argumente überzeugten das Berliner Kammergericht jedoch nicht. Es hielt die Klage auf Rückzahlung der anteiligen Überwachungskosten für unbegründet.

Keine unangemessene Benachteiligung

Fakt sei, dass die Kosten für die Bewachung des Gebäudes laut Mietvertrag zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörten, welche die Mieter zusätzlich zur Nettomiete zu tragen hätten. Die Klausel stelle auch keine unangemessene Benachteiligung der Mieter im Sinne von § 307 Absatz 1 BGB dar.

Denn die Rund-um-die-Uhr-Überwachung des Gebäudes sei darauf ausgerichtet, ein unbefugtes Betreten des Grundstücks, zum Beispiel durch Einbrecher, Obdachlose und Drogensüchtige, zu verhindern. Sie diene damit dem Schutz der Mieter und ihres Eigentums, sowie ihrer Mitarbeiter und Kunden vor Kriminalität und Belästigungen.

Die entsprechende Mietvertragsklausel verstoße auch nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 305 BGB. Denn der Kläger habe sich bei Vertragsabschluss durchaus ein grobes Bild davon machen können, was an Bewachungskosten auf ihn zukommen werde, zumal er bei den Vertragsverhandlungen durch einen Anwalt beraten worden sei.

Besonderer Anreiz für Einbrüche

Die Kosten seien zwar zugegebener Maßen hoch. Nach mehreren Einbruchversuchen sei jedoch auf einer Mieterversammlung gefordert worden, dass ein Wachschutz 24 Stunden am Tag anwesend sein müsse.

Die Bewachung sei folglich nicht gegen den Willen der Mieter erfolgt, zumal sie in deren Interesse liege. Das sei durch die Tatsache begründet, dass das Ärztehaus wegen der Ausstattung der Praxen mit typischerweise wertvollen medizinischen Geräten und EDV-Anlagen sowie einer sich ebenfalls in dem Haus befindlichen Apotheke für potenzielle Täter einen besonderen Anreiz für Einbrüche darstellen würde.

Dass eine derartige Bewachung zu deutlich niedrigeren Kosten möglich gewesen wäre, habe der Inhaber nicht geltend gemacht.

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