WERBUNG
Nachricht

Immobilien: „Geschwindigkeit und Ausmaß des Preisverfalls sind einmalig“

9.2.2024 – Eine Analyse zeigt, dass die Verkaufspreise in 60 Jahren nicht so stark gefallen sind wie 2023. In den Großstädten ist die Entwicklung unterschiedlich. Im Sommer könnte sich die Situation entspannen, zeigt der „German Real Estate Index“ (Greix).

WERBUNG

Für den deutschen Immobilienmarkt markiert 2023 ein besonderes Jahr. Die Preise für Wohnobjekte sind im Vorjahr so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilien-Preiserfassung vor rund 60 Jahren. Diese Aussage gilt für alle Segmente: Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Zu diesem Ergebnis kommt das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) in der Aktualisierung des „German Real Estate Index“ (Greix) mit Daten für das vierte Quartal 2023. In dem hat sich der Preisverfall aber nicht mehr durchgängig fortgesetzt. Für den Index werten Wissenschaftler tatsächliche Verkaufspreise, keine Angebote, in 19 deutschen Städten aus.

Vor dem Einbruch kam die Preisrallye

Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent.

„Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig“, heißt es in der aktuellen Auswertung. Inflationsbereinigt sei die Wertminderung noch beträchtlicher und liege circa fünf Prozentpunkte höher.

Der Einbruch geht auch auf eine „ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009“ zurück, wie die Wissenschaftler feststellen. Seit dieser Zeit seien die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann.

Die gute Nachricht für Eigenheimbesitzer: „Das aktuelle Update des Greix zeigt, dass sich die Preise im 4. Quartal 2023 leicht stabilisieren und sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verringert“, schreiben die Autoren in ihrer Auswertung.

Entwicklungen in den Metropolen unterschiedlich

Zusätzlich analysieren die Wissenschaftler in ihrem Index auch die Entwicklung in den sieben deutschen Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Hier zeigen sich je nach Region verschiedene Trends.

Die Preise im Vorquartalsvergleich (viertes Quartal 2022 zu 2023) fielen in Köln und Stuttgart noch recht deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt am Main (-0,2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) bewegten sie sich seitwärts.

„German Real Estate Index“ (Greix) 2023 (Bild: IfW)
„German Real Estate Index“ (Greix) 2023 (Bild: Kiel Institut für Weltwirtschaft)

Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis liegt München mit 8.600 Euro weiter unangefochten an der Spitze, vor Hamburg. Es folgen die Finanzmetropole Frankfurt (5.300 Euro) und Berlin. Stuttgart und Köln sind mit durchschnittlich 4.200 Euro die günstigsten Großstädte. Düsseldorf liegt knapp darüber (4300 Euro). Die Angaben der Quadratmeterpreise beziehen sich auf das dritte Quartal 2023.

Bereits im zweiten Quartal wird im Greix ein deutliches Minus bei den Preisen gegenüber 2022 dokumentiert (VersicherungsJournal 7.8.2023).

Rückgang bei Transaktionen zweistellig

Den großen Preisrückgang 2023 verdeutlicht laut der Analyse auch die rückläufige Anzahl der Transaktionen am Immobilienmarkt: um 27 Prozent bei Eigentumswohnungen, 19 Prozent bei Mehrfamilien- und 16 Prozent bei Einfamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr.

„Die jüngsten Ergebnisse des vierten Quartals 2023 deuten allerdings auf eine leichte Stabilisierung der Anzahl der Transaktion hin“, heißt es im Greix. Dieser Anstieg sei insbesondere auf den Immobilienerwerb in den sieben Metropolen zurückzuführen.

Sommer 2024 mit positiven Aussichten

Die Kaufmöglichkeiten haben sich in vielen Regionen Deutschlands deutlich verschlechtert: Das zeigte auch der „Wohnatlas 2023“ der Postbank, einer Niederlassung der Deutschen Bank AG, der zusammen mit der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) erstellt wurde (26.7.2023).

Haushalte mussten bereits 2022 deutlich höhere Einkommensanteile als 2021 für die Finanzierung aufwenden – vor allem wegen des Zinssprungs, berichten die Studienautoren. Die Folge: „In vielen Regionen wird es schwer, noch eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushalts-Nettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, so das Finanzinstitut.

In diesem Sommer soll sich der Immobilienmarkt aber wieder stabilisieren. Die Bauzinsen könnten sinken und die Nachfrage wieder steigen, so eine aktuelle Prognose der Immowelt GmbH (11.1.2024).

Ähnlich beurteilt die Stiftung Warentest die Entwicklung. Sie geht davon aus, dass sich die Lage bei den Bauzinsen 2024 entspannt. Die Inflationsrate habe sich zuletzt verringert und nach zehn Zinserhöhungen habe die Europäische Zentralbank (EZB) eine Pause eingelegt. Das werten die Tester als positive Vorzeichen (15.12.2023).

WERBUNG